Thông tư 16/2010/TT-BXD: Giá thuê nhà ở Xã hội ở mức 280.000 đồng?

Hiện nay nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn. Các dự án nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện, đồng thời được người dân có thu nhập thấp hết sức mong đợi.

Ảnh minh họa

Trong Thông tư mới ban hành hướng dẫn việc thi hành Nghị định 71, cách thức định giá cho thuê nhà ở Xã hội được xây dựng bằng vốn nhà nước được quy định khá cụ thể (xem phần Phụ lục). Dựa vào công thức này, ta có thể ước tính được mức giá thuê nhà hàng tháng mà người dân sẽ phải chi trả. Theo tính toán, mức giá thuê cho một căn hộ diện tích 60 m2 sẽ vào khoảng 280.000 một tháng.

Làm sao tính ra được con số này?

Để tính ra con số này, chúng ta sử dụng công thức (**) để tính ra chi phí đầu tư xây dựng của một dự án mỗi năm. Sau đó, tính mức giá thuê hàng tháng trên mỗi m² theo công thức (*), rồi nhân với diện tích căn hộ sẽ được giá thuê nhà mỗi tháng.

Chi phí đầu tư xây dựng mỗi dự án: trung bình V_đ = 25.6 tỷ/năm.

Tại thời điểm tháng 2/2010, sau hơn 1 năm triển khai các dự án về nhà ở xã hội, cả nước đã có tới 263 dự án nhà ở thu nhập thấp đăng ký triển khai, tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, tương đương số căn hộ dự kiến 205.380 căn. Nếu tính trung bình, tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án T_đ vào khoảng 276 tỷ đồng.

Lãi suất bảo toàn vốn đầu tư được ước tính ở mức 6.8%, bằng tỷ lệ lạm phát trung bình của Việt Nam năm 2009, số năm thu hồi vốn là 20 năm. Như vậy chi phí đầu tư xây dựng dự án V_đ trong mỗi năm tính theo công thức (**) sẽ rơi vào khoảng 25.6 tỷ/năm.

Giá thuê một mét vuông: trung bình G_t=4700 đồng/tháng

Chi phí quản lý vận hành năm mỗi căn hộ tạm tính ở mức 360.000 đồng. Đây là mức giá phổ biến ở các chung cư nhà ở xã hội và tái định cư hiện nay. Do đó, chi phí quản lý Q_l một tòa nhà với số căn hộ trung bình 780 căn sẽ vào khoảng 280 triệu/năm.

Chi phí bảo trì B_t được tạm tính ở mức 2% chi phí đầu tư xây dựng, tức khoảng 0.5 tỷ/năm. Khoản thu từ dịch vụ T_dv được tạm tính ở mức bằng 2 lần chi phí bảo trì, khoảng 1 tỷ/năm.

Hệ số phân bổ theo tầng cao K được đồng nhất ở mức 1.0, hệ số vị trí của dự án L được tính ở mức 1.0. Diện tích mỗi căn hộ cho thuê trung bình là 60m2, nhân với số trung bình 780 căn hộ/dự án, tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê S của một dự án sẽ vào khoảng 46.000 m²

Với những ước định như trên, theo công thức (*), giá thuê mỗi căn hộ nhà ở xã hội sẽ vào khoảng 4700 đồng/m2/tháng. Như vậy, một căn nhà thuộc dự án nhà ở Xã hội có diện tích 60m2, theo công thức tính của Thông tư 16, và các ước định như trên, sẽ có giá thuê khoảng 280.000 đồng/tháng.

 

Phụ lục: Trích Điều 16, Thông tư Thông tư 16/2010/TT-BXD:   Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn từ ngân sách nhà nước. Vđ + Ql + Bt - Tdv Gt =  ---------------------------  x K x L      ................. (*) 12 x S Trong đó: - Gt : là giḠcho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (bằng/m2/tháng). - Vđ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án trong một năm theo phương pháp bảo toàn vốn (đồng/năm). Công thức xác định Vđ: Tđ x r(1+r)n Vđ =    -----------------             ..............(**) (1+r)n - 1 + Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn tổng đầu tư do cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng). + r : là lãi sất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định (%/năm). + n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền quyết định đầu tư, nhưng tối thiểu là 20 năm. - Ql : là chi phí Quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm). - Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm). - Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) nếu có từ các hoạt động thể thao (đồng/năm). - S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2). - K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: như chung cư có 5 tầng thì có thể phân bố như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3=1,0; K4=0,9; K5=0,8. - L: là hệ số vị trí của dự án, được xác định căn cứ vào vị trí thuận lợi của dự án¸ có giá trị ≥1. - Số 12 : là số tháng tính trong 01 năm. Quy định về hệ số K nêu tại Điều nay thay thế cho quy định về hệ số K nêu tại các Điều 5, 6 và Điều 7 của Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng và thay thế cho quy định về hệ số K nêu tại Điều 4 của Thông tư số 17/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng.

 

Đình Anh - Webbatdongsan.vn - Tham khảo